【基本案情】

陈某将一套商品房卖给刘某，刘某全额付款后收到陈某交付的该商品房买卖合同、楼房钥匙及相关证明。

因当时该商品房不能办理登记手续就未过户，等到可以过户时，刘某因联系不上陈某就起诉至法院，要求陈某配合办理过户手续，却得知陈某涉及另一起借款纠纷，在将房子卖给自己之前将房屋用做借款抵押（因涉案房产未办理房产证而未办理抵押登记），上述商品房被出借人李某诉讼保全查封三年。刘某只能先撤诉，转而对裁定查封三年的商品房提出执行异议，法院听证审查后裁定对涉案商品房的查封中止执行。

李某不服，申请再审。

【争议焦点】

李某请求对涉案房屋进行查封的许可是否应得到支持。

【法院审理】

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

经查明，在涉案房屋查封之前，被告人刘某与第三人陈某签订了房屋买卖合同，刘某提交的购房转账凭证、水费/物业费票据、照片等证据证实了刘某为涉案房屋实际占有人。对于刘某未办理房屋过户登记的原因，起因涉案房当时不能办理登记手续，后因可以办理房屋登记却联系不到陈某，刘某有起诉至法院要求陈某配合办理过户手续的作为，刘某未怠于行使自己的权利，因此认定刘某对未办理过户登记手续不存在过错。

综上，人民法院对涉案房屋不得查封、扣押、冻结。

且根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，虽然涉案房屋未办理物权登记，但刘某对涉案房屋已实际占有，依法对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

最终，法院判决驳回原告李某的诉讼请求。

【关联法条】

《中华人民共和国民法典》第二百零八条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二百零九条　不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条 对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；

(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

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